Kamulaştırmasız el atma, HAKSIZ FİİL olarak nitelendirilen Kamulaştırma olmaksızın el koyma suretiyle en temel insan haklarından olan mülkiyet hakkına idare tarafında müdahale edilmesi halinde, ilgili taşınmazın bedelinin kamu kurumunca malikine ödenmesi olarak tanımlanabilir. Hukukumuzda Kamulaştırmasız El Atma olarak kabul edilen uygulamalar, idarenin herhangi bir yasal dayanak bulunmaksızın taşınmaz üzerinde fiilen tasarrufta bulunması şeklinde olabileceği gibi, Bir idari kararla mülkiyet hakkının kullanılamaması şeklinde de olabilir. Bu ayırım FİİLİ EL ATMA VE HUKUKİ EL ATMA şeklinde ilk defa Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun 15.12.2010 tarih ve 2010/5-662 E., 2010/652K sayılı kararından sonra uygulamada kullanılmaya başlanmış, hukuki el atmada fiili el atma gibi değerlendirilmiştir. Söz konusu kararda , özetle, …. “….Mülkiyet hakkına kamusal yarar sebep gösterilerek getirilen sınırlama, malikin taşınmaz üzerindeki tasarruf hakkını belirsiz bir süre için kullanılamaz hale getirerek bir hukuk devletinde kişinin hak ve özgürlükleri ile kamu yararı arasında bulunması gereken dengenin bulunmasına yol açarak hukuk güvenliğini yok etmektedir. …..
Bir kişinin taşınmazına eylemli olarak el atılıp tamamen veya kısman kullanılmasına engel olunması ile imar uygulaması sonucu o kişinin mülkiyetinde olan taşınmaza hukuken kullanmaya engel sınırlamalar getirilmesi arasında sonucu itibarıyla bir fark bulunmamakta her ikisi de kişinin mülkiyet hakkının sınırlandırılması anlamında aynı sonucu doğurmaktadır.” …Ancak, bundan da öte; uzun yıllar programa alınmayan imar planının fiilen hayata geçirilmemesi nedeniyle kamulaştırma ya da takas cihetine gitmeyen davalı İdarece, pasif ve suskun kalınmak ve işlem tesis edilmemek suretiyle taşınmaza müdahale edildiği; bu haliyle İdarenin eyleminin, mülkiyet hakkının özüne dokunan ve onu ortadan kaldıran bir niteliğe sahip bulunan kamulaştırmasız el koyma olgusunun varlığı için yeterli bulunduğu, her türlü izahtan varestedir” Görüşü vurgulanmıştır.
Kararda idari kararlarla getirilen kısıtlamalar mülkiyet hakkının içini boşaltan nitelikte kısıtlamalar olduğundan “Kamulaştırmasız el atma” kabul edilmiştir. Uygulamada, söz konusu içtihatla birlikte “Hukuki atma” kavramı oluşmuş. Asliye Hukuk Mahkemelerinde açılan davalarda; 1/1000 lik uygulama imar planlarında resmi yapı, okul, cami, yol, meydan gibi umumi hizmetlere ayrılan yerlerin 5 yıl içinde amacına uygun şekilde kamulaştırılmasının yapılmaması durumunda bu kamulaştırmasız el atma sayılıyordu ve Kamulaştırma Kanunu hükümlerine göre taşınmazın bedeli kadar tazminata ve tapunun iptali ile davalı idare adına tesciline karar veriliyordu.
Söz konusu 15.12.2010 tarihli HGK kararından sonra bu durum uygulamada içtihatlarla hukuka ve hakkaniyete uygun bir şekilde istikrar kazanmışken, belediyelerin yüklü miktarda tazminat ödemek durumunda kalması ve bu durumun bütçelerini ciddi bir şekilde zorlaması ile bu davaları kendileri açısında büyük bir risk ve altından kalmayacakları bir tehdit olarak görmeleri nedeniyle BELEDİYELER BİRLİĞİNİN talebiyle kamuoyunda 3. Yargı paketi olarak bilinen 24 Mayıs 2013 tarihinde TBMM’de kabul edilen 6487 sayılı torba yasayla KAMULAŞTIRMA HUKUKUNDA evrensel hukuk normlarına uygunluğu çok tartışılan temel düzenlemeler getirilmesini sağlamışlardır. Söz konusu yasanın gerekçesinde hukuki olmaktan uzak şu gerekçeye yer verilmiştir:“kamulaştırmasız el koyma bedelleri ödendiği takdirde, devlet kamu kurum ve kuruluşları batar, 20-30 yıl tek çivi çakamaz, bu süre içerisinde kamu hizmetleri aksar, bu toplumu felakete sürükler” denilmektedir.
Bu iddialar bir yasa için hukuki gerekçe olamaz. 11.06.2013 tarihinde resmi gazetede yayınlanarak yürürlüğe giren 6487 no’lu “Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılması Hakkında Kanun”un 21 ve 22 maddesi ile değiştirilen 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunun Geçici 6. Ve eklenen Geçici 7. Maddesi ile yapılan düzenleme sonrası KAMULAŞTIRMA HUKUKUNDA son durum: 1.Kamulaştırmasız El Atmada Görevli Mahkeme: Kamulaştırmasız Hukuki El atma davaları: . Bu yasal düzenlemeye kadar Hukuki El atmadan kaynaklanan tazminat davalarının adli Yargıda mı idari yargıda mı görüleceği hususunda uygulamada bir kargaşa oluşmuştur.
Yargıtay 5.Hukuk Dairesi görev itirazı yönünden temyiz edilen davalarda Asliye Hukuk Mahkemeleri nin görevli olduğunda dair kararlar vermiştir. Olumlu görev uyuşmazlığı nedeniyle incelediği davalarda Uyuşmazlık Mahkemesi, 09.04.2012 tarih ve 2012/41E. 2012/77K sayılı kararında, “3194 sayılı İmar Kanunu’nun arazi ve arsa düzenlenmesine ilişkin 18. maddesinin uygulamasından kaynaklanan ve imar planı ile buna dayalı imar uygulaması sonucunda uğranılan zararın tazminine yönelik bulunan uyuşmazlığın, 2577 sayılı Kanun’un 2/1-b maddesinde yer alan idari eylem ve işlemlerden dolayı kişisel hakları doğrudan zarar görenler tarafından açılan tam yargı davaları kapsamında idari yargı yerince çözümlenmesi gerekmektedir.” Görüşüne yer vererek nihai kararını oluşturmuştur.
Bu yasal değişiklikle yargı içtihatları ile oluşmuş Kamulaştırmasız Hukuki el atmaya yasal zemin oluşturulmuş ve yargı yeri kanunla düzenlemiştir.
Madde metnindeki ifadesiyle “Uygulama imar planlarında umumi hizmetlere ve resmî kurumlara ayrılmak suretiyle veya ilgili kanunların uygulamasıyla tasarrufu kısıtlanan taşınmazlar hakkında, 3/5/1985 tarihli ve 3194 sayılı İmar Kanununda öngörülen idari başvuru ve işlemler tamamlandıktan sonra idari yargıda dava açılabilir.”denilmektedir
2. Dava Şartı Olarak Uzlaşma zorunluluğu getirilmiştir.: Her ne kadar değişiklikten önce de uzlaşma yoluna gidilmesi esas olarak kabul edilse de bir dava şartı olarak görülmüyordu. Nitekim “Yargıtay 5. H.D. 2011/17065E, 2012/4278K. Nolu kararında, “5999 sayılı Yasa uyarınca uzlaşma esas ise de; taraflar arasında uzlaşma olamayacağı anlaşıldığından, dava konusu taşınmaz imar planı içine alınıp, kanal üzerinden de yol geçirilmek suretiyle el atıldığı anlaşıldığından, mahkemece sorumlu idare belirlendikten ve davaya dâhil edildikten sonra işin esasına girilerek hüküm kurulması gerekir. ” ifadeleriyle bir dava şartı olarak görmediğini açıkça belirlemiştir.
3. Uzlaşma Sürecinde idare tarafından, taşınmaz malikine yapılacak teklif sıralaması tümüyle değiştirilmiştir. Daha önce uzlaşma aşamasında nakdi ödeme, trampa, idareye ait sınırlı ayni hak tanınması veya imar hakkı tanınması şeklinde tanımlanan takdir yetkisi kaldırılmış olup nakdi ödeme diğer tüm olasılıkların mümkün olmaması durumunda önerilebilecektir. Yapılan değişiklik istisnayı kural haline getirmektedir.
4. “Kamulaştırmasız el atmadan kaynaklanan tazminat davaları” yeni düzenleme de “kamulaştırılmaksızın kamu hizmetine ayrılan taşınmazların bedel tespiti” davasına dönüşmüştür. Aslında “Haksız Fiile dayanan
5. Kamulaştırmasız El Atmalarda Uygulanacak Harçlar ve Vekalet Ücreti : Tümüyle yeni eklenen fıkra ile, kamulaştırmasız el atma davalarını yanlış bir biçimde sınıflandırarak, tespit davası haline dönüştürüp, eda davasında ortaya çıkan nispi vekâlet ücretlerini ve dava harçlarını maktu hale getirmektedir. “Bu madde kapsamında açılan davalarda mahkeme ve icra harçları ile her türlü vekalet ücretleri bedel tespiti davalarında öngörülen şekilde maktu olarak belirlenir” denilmektedir. Ayrıca” Bu madde hükümleri karara bağlanmamış veya kararı kesinleşmemiş tüm davalara uygulanır.” Denilmektedir.
HMK gereğince davanın tarafı (asil) adına hükmedilen vekalet ücretinin, davanın sonucunda hüküm altına alınmak üzere, şimdiden bir kazanılmış hak olacağı açıktır. Nispi ücretin maktu hale getirilerek söz konusu hakkın geçmişe etkili olarak sınırlanması ise halen devam eden bir özel hukuk uyuşmazlığında taraflardan biri lehine devlet eliyle haksız kazanım yaratarak, kanun önünde eşitlik ilkesinin ihlali anlamına gelecektir.
6.Kamulaştırmasız El Atma Tazminatlarının Ödenme Usulü: Yapılan yeni düzenlemeye göre belediye ve il özel idareleri için, bütçe gelirlerinin yüzde ikisi, diğer idareler içinse bütçe giderlerinin yüzde ikisi, yapılacak tazminat ödemelerinde kullanılacaktır. Bu bütçelerin kesinleşmiş alacakları karşılamadığı ölçüde, söz konusu idareler gelecek yıllara etki edecek şekilde taksitlendirme yapabilecektir. Söz konusu taksitlendirmelerde, taksit süresince kanuni faiz ödenecektir.
Bu düzenleme ile Anayasa’nın kamulaştırmayı düzenleyen 46. Maddesinde, kamulaştırmada taksitlendirme yapılması durumunda, taksitlere uygulanacak faiz oranının kamu alacaklarına uygulanacak en yüksek faiz uygulanması kuralının dışına çıkılmıştır. Kamu alacaklarına uygulanacak yıllık faizin %23,4 olduğu, yasal faizin ise yıllık %9 olduğu düşünüldüğünde, herhangi bir süre sınırlaması bulunmayan taksitler için büyük hak kayıpları olacağı şüphe götürmez bir gerçektir
7.Maddenin Derdest Davalara da Uygulanacağına İlişkin Düzenleme: Yapılan bu esaslı değişikliklerin mevcut derdest davalara da uygulanacağı öngörülmüştür. Mahkemelerce karara bağlanıp temyiz incelemesi aşamasındaki davalarda dahi bu değişikliler uygulanmaktadır. Fiili kamulaştırmasız el atma davalarında hükmedilen nispi vekalet ücretleri maktu hale gelmiştir.
Hukuki el atma olarak nitelendirilen davalar da ise idari yargının görevli olduğu gerekçesiyle görevsizlik kararı verilmektedir.
Nitekim Yargıtay 5.HD 04.11.2013 tarih 2013/14809 esas ve 2013/18368 K nolu ilamında; “….Dosyada bulunan kanıt ve belgelerden ,dava konusu taşınmazın imar planında kısmen dere koruma alanlına ayrılmış olduğu, ancak taşınmaza davalı idarece fiilen el atılmadığı anlaşılmıştır. 11.06.2013 tarihinde yürürlüğe giren 6487 sayılı yasanın 21. Maddesi ile Kamulaştırma Kanunu’nun geçici 6. Maddesinde yapılan değişiklik ile -Uygulama imar planlarında umumi hizmetlere ve resmî kurumlara ayrılmak suretiyle veya ilgili kanunların uygulamasıyla tasarrufu kısıtlanan taşınmazlar hakkında, 3/5/1985 tarihli ve 3194 sayılı İmar Kanununda öngörülen idari başvuru ve işlemler tamamlandıktan sonra idari yargıda dava açılabilir. Bu madde hükümleri karara bağlanmamış veya kararı kesinleşmemiş tüm davalara uygulanır- hükmü getirilmiştir.
Öte yandan Anayasa Mahkemesinin 25.09.2013 gün 2013/2013/101 karar sayılı ilamında da; Kamulaştımadan söz edilebilmesi için taşınmaz zilyetliğinin idareye geçmesi ve taşınmazın fiilen kamu hizmetine tahsis edilmiş olması gerektiği;imar kısıtlamalarında taşınmazın zilyetliğinin malikte kalmaya devam etmekte olup, yalnızca malikin tasarruf yetkisinin, ilgili mevzuattan kaynaklanan bazı kısıtlamalara maruz kaldığı, bu nedenle imar kısıtlamalarından kaynaklanan tazminat davalarının idari yargıda açılabileceği” kabul edilmiştir.
Yukarıda açıklanan nedenlerle, davanın idari yargıda görülmesi gerektiğinden dava dilekçesinin görev yönünden reddi yerine yazılı şekilde hüküm kurulması, Doğru görülmemiştir. Davalı idare vekilinin temyiz itirazları yerinde olduğundan hükmün açıklanan nedenlerle H.U.M.K nun 428. Maddesi gereğince BOZULMASINA,….. 04.11.2013 gününde oybirliği ile karar verildi. denilmektedir.
8. 04.11.1983 Tarihinden Sonra Yapılacak Kamulaştırmasız El Atmalarda Uygulanacak Usul. “04/11/1983 tarihinden bu fıkranın yürürlüğe girdiği tarihe kadar kamulaştırma işlemleri tamamlanmamış veya kamulaştırması hiç yapılmamış olmasına rağmen fiilen kamu hizmetine ayrılan veya kamu yararına ilişkin bir ihtiyaca tahsis edilerek üzerinde tesis yapılan taşınmaz-ların idare tarafından kamulaştırılması hâlinde kamulaştırma bedeli ve mahkemelerce malikleri lehine hükmedilen tazminat ile bu davalara ilişkin mahkeme ve icra vekalet ücretleri de, idarelerce bu maddenin sekizinci fıkrasına göre bütçelerden ayrılacak paydan ve aynı fıkrada belirtilen usule göre ödenir ve işlem yapılır. Bu alacaklar için de bu maddenin on birinci fıkrası, bu fıkra kapsamında kalan taşınmazlar hakkında açılan her türlü davalarda ise yedinci fıkra hükümleri uygulanır. Bu fıkra hükmü, bu fıkra kapsamında kalan taşınmazlar hakkında açılan ve kesinleşmeyen davalarda da uygulanır.” Hükmü getirilmiştir.
9. Madde 22 ile – 2942 sayılı kanuna hukuk devletinde varlığı kabul edilemz aşağıdaki geçici 7.madde eklenmiştir. “Mülga 31/8/1956 tarihli ve 6830 sayılı istimlak kanununun 16 ve 17 nci maddeleri ile 2942 sayılı kanunun mülga 16 ve 17 nci maddeleri uyarınca mahkemelerce idare adına tescil kararı verilen kamulaştırmalarda tebligatlar ve diğer kamulaştırma işlemleri tamamlanmış sayılır. Bu kamulaştırma işlemleri sebebiyle hiçbir hak ve alacak talebinde bulunulamaz; kamulaştırmaya veya bedeline karşı itiraz davaları açılamaz; açılmış ve devam eden davalar bu madde hükmü uygulanarak sonuçlandırılır.”denilmektedir.
Bu düzenleme ile İdare; hukuka aykırı olarak tescil kararı almışsa vatandaş için artık kamulaştırmasız el atma davaları mümkün olamayacaktır. Bu hüküm açıkça hak arama özgürlüğünü engeller niteliktedir. Usule uygun olmayan işlemlerle şeklen mülkiyet hakkı elinden alınan bireylerin bu işlemlere karşı yargı yoluna başvurmalarının engellenmesi ve bu engellemenin mülga kanun maddelerine dayanılarak yapılmak istenmesi hukukun temel ilkelerine, anayasaya ve avrupa insan hakları sözleşmesine açıkça aykırıdır.
Bu maddenin iptali ile ilgili Anayasa Mahkemesinde dava açılmış olup iptal edilmesi beklenildiğinden Mahkemelerce bu davalar Anayasa mahkemesinin kararının beklemektedir.
GÜNDEMDE OLAN KANAL İSTANBUL, 3.KÖPRÜ VE 3. HAVAALANI GİBİ BÜYÜK PROJELERDE KAMULAŞTIRMA SÜRECİ VE SORUNLAR,
1.Kanal İstanbul projesinin güzergahı, Yeniköy- Sazlıdere Barajı-Arnavutköy-Başakşehir- Küçükçekmece Gölü aksında yer alacak şekilde kesinleşmiş olup “Rezerv” alanında kalan taşınmazların maliklerine TOKİ, DSİ, İBB tarafından “2942/4650 sayılı kanun hükümlerine göre pazarlık görüşmeleri çağrı” konulu tebligatlar yapılmaya başlanmıştır. Bu uzlaşma görüşmelerine çağrı yapılması ve satın alma usulünün uygulanması son yasal düzenleme ile zorunlu hale getirilmiştir.
2.Bu çağrıya uyup “uzlaşma çağrısı” na giden taşınmaz malikleri isterlerse kendilerine teklif edilen bedeli kabul etmeleri halinde peşin alıp mülklerini devredebileceklerdir.
3.Bu çağrıya uymayan veya gidip uzlaşmayan mülkiyet sahiplerinin mülkleri “idare” tarafından Asliye Hukuk Mahkemeleri’nde açılacak “Bedel tespit dava”larında bilirkişilerce belirlenecek bedeli depo etmek suretiyle kamulaştırma işlemi tamamlanacaktır. Bedel tespit davasında verilen “tapunun iptali ile idare adına tescil kararı” kesin olup tespit edilen bedele ilişkin karara hem idare hem de taşınmaz maliki temyiz yoluna gidebilmektedir.
4.Vatandaş açısından en önemli konu “bedel tespit davasında taşınmazın değeri hangi kriterlere göre belirlenecektir. Proje açıklanmadan önceki alınıp satılan rayiç değer üzerinden mi, yoksa son dönemde oluşan satış değeri üzerinden belirlenecektir.
5.Bu konuda dava aşamasında 5 kişilik bilirkişi heyetiyle keşif yapılması Kamulaştırma kanununda zorunlu kılınmıştır. Bu kurul taşınmazın niteliğine göre 1 teknik bilirkişisi 1 mülk bilirkişisi ve 3 adet uzman (ziraat veya inşaat mühendisi) bilirkişilerden oluşmaktadır.
6.Bilirkişiler Kamulaştırma Kanununu 15/11 maddesi hükmü ile davanın açıldığı günkü değerini hesap edeceklerdir.
7. Kamulaştırma kanunun 11. Maddesi kamulaştırılacak taşınmazın değerinin hangi kriterlere göre belirleneceğini düzenlemiştir. Bu maddeye göre; “…Bilirkişi kurulu, kamulaştırılacak taşınmaz mal veya kaynağın bulunduğu yere mahkeme heyeti ile birlikte giderek, hazır bulunan ilgilileri de dinledikten sonra taşınmaz mal veya kaynağın; a)Cins ve nevini, b) Yüzölçümünü. c) Kıymetini etkileyebilecek bütün nitelik ve unsurlarını ve her unsurun ayrı ayrı değerini, d)Varsa vergi beyanını, e)Kamulaştırma tarihindeki resmi makamlarca yapılmış kıymet takdirlerini, f) Arazilerde(tarım arazilerinde ), taşınmaz mal veya kaynağın kamulaştırma tarihindeki mevkii ve şartlarına göre ve olduğu gibi kullanılması halinde getireceği net gelirini. g) Arsalarda, kamulaştırılma gününden önceki özel amacı olmayan emsal satışlara göre satış değerini, h) Yapılarda, (…)(2) resmi birim fiyatları ve yapı maliyet hesaplarını ve yıpranma payını, ı) Bedelin tespitinde etkili olacak diğer objektif ölçüleri, Esas tutarak düzenleyecekleri raporda bütün bu unsurların cevaplarını ayrı ayrı belirtmek suretiyle ve ilgililerin beyanını da dikkate alarak gerekçeli bir değerlendirme raporuna dayalı olarak taşınmaz malın değerini tespit ederler.”
8.Aynı maddede “Taşınmaz malın değerinin tespitinde, kamulaştırmayı gerektiren imar ve hizmet teşebbüsünün sebep olacağı değer artışları ile ilerisi için düşünülen kullanma şekillerine göre getireceği kâr dikkate alınmaz.” Demektedir. Bu durumda bu “büyük projelerin” yapılacağı alan içinde kalan taşınmazların kamulaştırma bedelleri tespit edilirken proje nedeniyle bölgede oluşacak değer artışından faydalanmaları söz konusu olmayacakdır. Bu durum mülk sahipleri arasında hayal kırıklığı oluşturacak hakkaniyeti de tartışılacaktır.
9.Değer tespitinde en önemli ayırım Arazi –Arsa-Yapı ayrımıdır. Bunun öncelikle tespit edilmesi gerecektir. Arazi olması halinde tarla mı,çayır mı, bağ mı, bahçe mi, arazi üzerinde yapı varsa yapının cinsi, bina olması halinde binanın ahşap mı kargas mı, kargir yapı mı olduğu ev otel işyeri mi olduğu bedel tespitinde oldukça önemlidir. 10. Kanunda öngörülen Arazi-Arsa ayrımı: Kamulaştırma Kanunun da arsa tanımlanmış değildir. Daha çok içtihatlarla arazi(tarım arazisi)ve arsanın nitelikleri belirlenmiştir.
Yargıtay Hukuk Genel Kurulu 2011/18-564 E.N , 2011/750 K.nolu içtihadında belirlenen kriteler şu şekildedir.; “….Direnme yoluyla Hukuk Genel Kurulu önüne gelen uyuşmazlık; dava konusu taşınmazın arsa mı, yoksa arazi niteliğinde mi olduğu noktasında toplanmaktadır. 4650 sayılı Yasa ile değişik 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu’nun; değer tespiti esaslarını düzenleyen 11.maddesinde, kamulaştırılan bir taşınmazın niteliğinin belirlenmesinde değerlendirme tarihinin;15.maddesinin son fıkrasında da, değerlendirmede idarece belgelerin mahkemeye verildiği (davanın açıldığı) günün esas alınması gerektiği belirtilmiştir.
Hemen ifade edilmelidir ki, Kamulaştırma Kanunu’nda, arsanın tarifine ilişkin herhangi bir düzenleme mevcut değildir. Bu konudaki yasal düzenlemeyi içeren 1319 sayılı Emlak Vergisi Kanunu’nun 12. maddesinin ikinci fıkrasında, “Belediye sınırları içinde belediyece parsellenmiş arazi arsa sayılır” hükmü öngörülmüş; takip eden üçüncü fıkrasında ise, “Belediye sınırları içinde veya dışında bulunan parsellenmemiş araziden hangilerinin bu Kanuna göre arsa sayılacağı Bakanlar Kurulu kararı ile belli edilir” hükmüne yer verilmiştir.
Sözü edilen madde metnine göre, belediye sınırları içinde bulunan ve belediyece parsellenmiş olan, eş söyleyişle uygulamalı imar planı içerisine alınan taşınmazlar kuşkusuz arsa niteliğinde olup; taşınmaz belediye sınırları içinde veya dışında olup da parsellenmemiş ise, arsa niteliğine ilişkin kıstasların Bakanlar Kurulu’nun çıkardığı kararnameler ile belirleneceği açıktır.
Bu yöndeki en son düzenleme olan, 28.2.1983 gün ve 83/6122 sayılı “Arsa Sayılabilecek Parsellenmemiş Arazi Hakkında Bakanlar Kurulu Kararnamesi” nin 1.maddesi: “a) Belediye ve mücavir alan sınırları içinde imar planı ile iskân sahası olarak ayrılmış yerlerde bulunan, b) Belediye ve mücavir alan sınırları içinde bulunup da bu imar planı ile iskân sahası olarak ayrılmamış olmakla beraber fiilen meskûn halde bulunan ve belediye hizmetlerinden faydalanmakta olan yerler arasında kalan,parsellenmemiş arazi ve arazi parçaları arsa sayılır. Ancak, bu yerlerdeki arazi ve arazi parçaları zirai faaliyette kullanıldıkları takdirde arsa sayılmaz. c) Belediye ve mücavir alan sınırları dışında olup da konut, turistik veya sinai tesis yapılmak amacıyla, her ne şekilde olursa olsun parsellenen ve tapuya bu yolla şerh verilen arazi ve arazi parçaları, d) Belediye ve mücavir alan sınırları dışında olup da deniz, nehir, göl ve ulaşım yolları kenarında veya civarında bulunması veya sınai veya turistik önemi yahut hızlı şehirleşme faaliyetleri dolayısıyla ve İmar ve İskân Bakanlığının önerisi üzerine Bakanlar kurulu Kararı ile belirlenen alanların sınırları içinde, imar planı ile iskân sahası olarak ayrılan yerlerdeki arazi ve arazi parçaları,arsa sayılır.” düzenlemesini içermektedir.
Görüldüğü üzere, madde metninde bir arazinin ve arazi parçasının arsa sayılabilmesi için öngörülen koşullar açıkça belirtilmiştir. Belediye ve mücavir alan sınırları içinde bulunan yerler anılan maddenin (a) ve (b) bentlerinde, belediye ve mücavir alan sınırları dışında kalan yerler ise (c) ve (d) bentlerinde düzenlenmiştir.
Buna göre, belediye ve mücavir alan sınırları dışında kalan bir taşınmazın, 28.02.1983 gün ve 83/6122 sayılı “Arsa Sayılacak Parsellenmemiş Arazi Hakkında Bakanlar Kurulu Kararnamesi”nin yukarıya metni aynen alınan 1.maddesinin (d) bendi uyarınca arsa sayılabilmesi için, bu madde bendinde sayılan özellikte olması ve taşıdığı bu özelliği nedeniyle de İmar ve İskân Bakanlığının önerisi üzerine Bakanlar Kurulu Kararı ile belirlenen alanların sınırları içinde imar planı ile iskan sahası olarak ayrılan yerde bulunması; aynı maddenin ( c) bendi uyarınca arsa sayılabilmesi için de konut, turistik veya sinai tesis yapılmak amacıyla, herne şekilde olursa olsun parsellenen ve tapuya bu yola şerh verilen arazi ve arazi parçası niteliğinde bulunması, gerektiği her türlü duraksamadan uzaktır ….
Somut olayda, değerlendirme tarihine göre belediye ve mücavir alan sınırları dışında kalan dava konusu taşınmazın tapu kaydına 1/c bendinde yer alan şerhin konulmadığı, imar planı ile iskan sahası olarak ayrılan yerde Bakanlar Kurulu Kararı ile belirlenen alanların sınırları içinde yer almadığı ve imar planı ile iskan sahası olarak ayrılmadığı anlaşılmaktadır. Şu hale göre, 28.02.1983 gün ve 83/6122 sayılı Bakanlar Kurulu Kararnamesi’nin 1.maddesinin (c) ve (d) bendi kapsamı dışında kalan ve maddenin diğer bentlerinde sayılan özellik ve nitelikleri de taşımayan dava konusu taşınmazın arsa niteliğinde kabulü mümkün olmayıp; tarım arazisi niteliğinde olduğunda kuşku bulunmamaktadır. Tarım arazisi niteliğindeki taşınmazın değerinin emsal mukayesesi yapılmak suretiyle değil, net geliri esas alınmak suretiyle belirlenmesi gerektiği de tartışmasızdır. Hal böyle olunca, yerel mahkemenin dava konusu taşınmazı tarım arazisi olarak kabulü ve bu kararda direnmesi yerindedir….” Denmektedir.
Kamulaştırma bedelinin tespitinde uygulama yukarıda HGK kararında belirtilen kriterlere göredir. Bu karar ışığında bakıldığında İstanbul’un bu büyük projelerinin yapılacağı yerlerde kamulaştırma bedellerinin tespitinde en büyük sorun bu yerlerin arsa mı tarım arazisi mi olarak mı nitelendirileceği önem kazanmaktadır. İstanbul Büyükşehirdir. Bu projelerin yapılacağı köylerin tamamı büyükşehir sınırları içindendir. Tüm köyler belediye hizmetlerinden faydalanmaktadır. Bize göre artık bu köylerdeki arazilerin TARIM ARAZİSİ olarak değerlendirilmesi imkanı kalmamıştır.
Ancak şu anda Arnavutköy ve Çatalca ilçelerine bağlı köylerde yapılan kamulaştırmalarda, maalesef Mahkemeler buraları tarım arazisi olarak kabul etmekte ve değerlendirmeyi tarım arazisine uygulanan “gelir metodu” usulüne göre yapmaktadır.
Bu ne demektir, Tarım arazisinin değeri çevrede söz konusu taşınmazların serbest olarak alınıp satıldığı rayiç değer üzerinden değil o tarım arazisinin yıllık getirisi üzerinden teknik bir hesaplama yöntemi ile bulunan değer üzerinden kamulaştırma bedeli tayin edilmektedir.
Bu değerler Çatalca ve Arnavutköy ilçelerine bağlı köylerdeki arazilerin m2 birim fiyatı 2013 yılında görülmüş davalar için 30TL ile 70 TL arasında değişmektedir. Gerçekte son bir yıl içinde serbest alım satımlarda bu köylerdeki tarım arazileri en az 100 TL ile 300 hatta 500TL ye kadar bedelle satıldığı bilinmektedir.
Şayet Mahkemeler de; bu projelerin geçeceği çok büyük alanı kapsayan bu arazilerin ARSA niteliğinde olduğuna dair ciddi bir mücadele verilmezse bu arazilerin ARSA niteliğinde olduğu Mahkemelerde ispat edilmezse yine uygulama m2 birim fiyatını 30-70 TL arasında bir değerle kamulaştırılması sağlanacaktır.
Esas itibarıyla ARSA sayılması gereken bu yerlerin, görülecek Kamulaştırma davalarında da ARSA olduğu ispat edilirse ve yargıya kabul ettirilse, ARSA nın değerlendirilmesi, o arazinin bir yıl içinde özel amaç dışında serbestçe alınıp satıldığı değerler bilirkişilerce tespit edilecek ve o gerçek değerler üzerinden kamulaştırılma bedelinin ödenmesi sağlanacaktır.
Bu bölgede taşınmazı olan maliklerin bu mülklerini yargı içtihatları ışığında ARSA NİTELİĞİN DE olduğuna dair ciddi bir hukuk mücadelesi vermesi gerekiyor. Aksi takdirde bu arazilerin çoğu tarım arazisi kabul edilip m2 si 30 TL ile 70 TL arasında bir bedelle kamulaştırılacaktır.